28 décembre 2023
Pilotage de développement immobilier
Le développeur immobilier et la connaissance du terrain.
Partir de l’existant
Le développeur immobilier pilote le montage de projets dont il pense le concept et mesure les moyens nécessaires. Aux premiers rangs de ses compétences : l’anticipation, la connaissance de la réglementa- tion, de la finance et du terrain bien entendu. « Il est sur le qui-vive, il sent quand la ville va bouger, explique Xavier Jeanneret, directeur général d’Urban Project SA. « Les infrastructures, les bretelles autoroutières peuvent révéler une zone à l’étroit et induire un percement du tissu urbanistique ». Le rôle du développeur est de voir ces changements et de savoir comment les accompagner pour impacter la structure d’une commune dans le bon sens.
Partir du vide
Lorsque le développeur part d’un terrain vierge, la démarche est différente. Il lui faut attirer sur une zone de quelque 20 000 ou 100 000 mètres carrés, ce qui n’existe pas. « Une ville c’est un peu comme une pizza, parfois une part manque », décrit le chef d’entreprise et de projets, « mais on ne part jamais vraiment d’une feuille blanche ». Vierge de toute construction ne signifie pas vierge de toute loi. Depuis 40 ans, l’unité du territoire helvétique est garantie par la Lex Friedrich qui contrôle l’accès à la propriété immobilière et de ce fait les investissements étrangers.
Toutefois, la zone peut se trouver sur différentes localités et dépendre de plusieurs autorités. Elle peut aussi être classée parmi les surfaces d’assolement. Sans compter la réglementation propre à certains biens tels que les résidences secondaires dont le pourcentage par commune est limité par la Lex Weber. À charge au développeur de trouver les solutions et d’innover pour valoriser.
Le chef d’orchestre de l’immobilier et son équipe.
Un objectif multiple : la valorisation
La conception d’une école, d’une église, d’un parc d’attractions ou d’une patinoire, pour vous citer quelques projets actuels d’Urban Project SA, demande un savoir-faire stratégique. L’entreprise genevoise réfléchit au positionnement, définit les affectations sur le terrain dans un objectif précis que détaille son dirigeant : « Le développeur a une idée, qu’il conceptualise dans un cadre légal pour viser la meilleure valorisation possible. Il ne faut pas entendre par là une valorisation uniquement financière. Elle doit aussi être pérenne et favoriser la mixité sociale, l’attractivité. Il faut que cela vive. »
Un « monstre généraliste »
Une entreprise de développement telle qu’Urban Project SA conçoit tout autant des habitations que des bureaux, des entrepôts ou encore des parkings. À projet varié, connaissances multiples. « Du trou que l’on va faire au tuyau que l’on va installer, en passant par le pavé, l’arbre et la poubelle. On doit être des monstres généralistes », résume Xavier Jeanneret. Le développeur immobilier est un coordinateur averti. Formé par l’expérience, il a souvent débuté dans le bâtiment dont il connaît les métiers. Planificateur à grande échelle, il sait monter des sociétés, il voit loin et communique aisément avec toutes celles et tous ceux qui gravitent autour du projet. Représentant du ou des maîtres d’ouvrage (RMO) pendant la phase de développement, c’est au constructeur qu’il donne le relai. Sans jamais complètement s’éclipser, puisqu’il reste le garant du respect des lignes engagées auprès des partenaires financiers.
Un projet immobilier de A à Z
De A à Z : la promotion immobilière
‣ De A à M : le développement avec les RMO développeurs
De L à Z : la construction avec les RMO du chantier
À partir de Z : l’exploitation avec la régie
‣ De A à Z + 2 ans : le développeur est présent jusqu’à la fin des levées de réserve
Le challenge du plan de quartier
Concrètement, l’élaboration d’un projet de développement passe par la conception d’un plan de quartier. « À Genève, il s’appelle le PQ. Dans le canton de Vaud, c’est le PA pour Plan d’affectation. Sur Fribourg c’est le PAD pour Plan d’aménagement de détail, à Neuchâtel le PS pour Plan spécial » Xavier Jeanneret énumère les termes par canton. Une illustration des spécificités locales auxquelles doit s’adapter le développeur immobilier. Urban Project SA compte en interne 37 salariés et fait appel à des mandataires spécialisés pour des compétences spécifiques, notamment cantonales. Elle les fait venir pour étayer les dossiers en réunion. Des Workshops animés où, comme le souligne le chef de l’entreprise fondée en 2010, « le rôle du développeur comme chef d’orchestre prend tout son sens ».
Dans la pile des préoccupations d’Urban Project SA, figure en bonne position l’équilibre à trouver entre la densification immobilière, dans sa hauteur et son tapissage, et l’environnement. Des concours d’architectes et de paysagistes sont lancés pour chaque projet. Les lauréats sont engagés « pour contrer le développeur » défie le directeur général qui fait la chasse aux fausses bonnes idées. Workshops, benchmarks, sketchs, synopsis, images de synthèse… Nombreux sont les outils permettant d’assurer la faisabilité d’un projet, d’optimiser l’affectation des espaces. « Dans le jargon, on dit ‘Il faut tester’ », confie encore le spécialiste de l’immobilier, pour juger s’il faut s’engager en construction ou y renoncer.
Les règles du jeu du développement immobilier.
Avant de commencer : le dossier bancaire
Tout projet immobilier démarre grâce à la levée de moyens financiers. Il revient au pilote de développement de trouver les fonds nécessaires. Pour convaincre un partenaire financier, il inventorie les dépenses en anticipant tout ce qui pourrait impacter le budget : les contraintes écologiques et topographiques, les dynamiques démographiques ou encore la mobilité. Il s’engage aussi sur les perspectives de vente. « Le développeur monte le dossier bancaire, c’est de sa notoriété, de sa compétence », insiste Xavier Jeanneret celui qui verra d’ici la fin d’année plusieurs de ses projets aboutir. Ce sont les informa
tions mentionnées dans ce document, complétées des conditions de la banque créditrice, que le développeur s’engagera à respecter de bout en bout.
À l’avenir : la « réactivation » de quartiers délaissés
De la lecture du terrain à la mise en place du concept, le développeur cherche dans le respect de la réglementation à valoriser un espace, à améliorer le cadre de vie des usagers. L’implantation de nouveaux quartiers est aujourd’hui mieux pensée, la loi fédérale sur l’aménagement du territoire limite leur éparpillement pour préserver les terres non bâties. Mais qu’en sera-t-il du métier de développeur immobilier lorsque tous les terrains constructibles seront occupés ? « Dans 30 ans, il n’y aura plus de zones à construire, mais des zones à démolir. Il faudra faire revivre des quartiers. Aujourd’hui, conclut Xavier Jeanneret, nous faisons du développement et de la réactivation de friche, demain nous ferons uniquement de la réactivation urbaine ». Le métier consistera alors à redynamiser l’existant, à porter la responsabilité financière de sa démolition pour penser, en fonction des usages qui auront évolué, un nouveau plan quartier.
En 2023, Urban Project SA a inauguré 4 ensembles immobiliers en Romandie à Vernier, Chêne-Bourg et Genève, parmi lesquels le plus grand projet suisse d’un seul tenant : EVOLUTION + / Quartier de l’Etang. https://urbanproject-sa.ch/actualites/quartier-de-letang-les-fabriques/?fbclid=IwAR1_kepZ8NFAE4AdbHOTah_pt6Ma0LzHgZC9HTCuOLoSdI0mpv9a8X-N6ZE